Câu hỏi thường gặp về quy hoạch và đất đai

Câu hỏi thường gặp về quy hoạch và đất đai luôn là mối quan tâm hàng đầu của người dân và doanh nghiệp. Việc nắm rõ các quy định về quy hoạch sử dụng đất, phân loại quy hoạch, thời kỳ quy hoạch,… giúp đảm bảo quyền lợi và tuân thủ pháp luật. Bài viết này sẽ giải đáp những thắc mắc phổ biến, từ khái niệm quy hoạch phân khu là gì đến các vấn đề liên quan đến Luật Đất đai.

Câu hỏi thường gặp về quy hoạch

Quy hoạch phân khu là gì?

Định nghĩa về quy hoạch phân khu được nêu rõ tại khoản 12 Điều 2 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn năm 2024 số 47/2024/QH15 mới nhất. Quy hoạch phân khu được định nghĩa là việc phân chia, xác định chức năng, chỉ tiêu sử dụng đất, đồng thời bố trí hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở cho một khu vực cụ thể. Bản chất của quy hoạch phân khu là cụ thể hóa nội dung quy hoạch chung hoặc quy hoạch tỉnh, đảm bảo sự phát triển hài hòa và hiệu quả.

Có những loại quy hoạch nào?

Có nhiều tiêu chí phân loại quy hoạch, dẫn đến sự đa dạng về các loại quy hoạch. Một số loại quy hoạch chính bao gồm:

• Quy hoạch không gian biển, liên quan đến việc phân vùng chức năng trên vùng biển và hải đảo của Việt Nam
• Quy hoạch sử dụng đất, tập trung vào phân bổ đất đai cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội
• Quy hoạch ngành, chú trọng vào sự kết nối giữa các ngành và vùng
• Quy hoạch đô thị, nhằm tổ chức không gian và kiến trúc đô thị để tạo môi trường sống tốt nhất cho người dân.

Câu hỏi thường gặp về đất đai

Thời kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quy định như thế nào?

Điều 62 của Luật Đất đai quy định rõ ràng về thời kỳ và tầm nhìn của các loại quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Cụ thể như sau:

• Thời kỳ, tầm nhìn quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc phòng và quy hoạch sử dụng đất an ninh thực hiện theo quy định của Luật Quy hoạch.
• Thời kỳ, tầm nhìn quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh thống nhất với thời kỳ, tầm nhìn của quy hoạch tỉnh.
• Thời kỳ quy hoạch sử dụng đất cấp huyện là 10 năm. Tầm nhìn quy hoạch sử dụng đất cấp huyện là 20 năm.
• Thời kỳ kế hoạch sử dụng đất quốc gia, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh là 05 năm; kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện được lập hằng năm.

Quy định về phân loại đất như thế nào?

Điều 9 Luật Đất đai quy định về phân loại đất như sau:

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại bao gồm nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng.

Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất trồng cây hằng năm, gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác;

b) Đất trồng cây lâu năm;

c) Đất lâm nghiệp, gồm đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất;

d) Đất nuôi trồng thủy sản;

đ) Đất chăn nuôi tập trung;

e) Đất làm muối;

g) Đất nông nghiệp khác.

Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất ở, gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan;

c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh (sau đây gọi là đất quốc phòng, an ninh);

d) Đất xây dựng công trình sự nghiệp, gồm: đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục, thể thao, khoa học và công nghệ, môi trường, khí tượng thủy văn, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác hoặc đất xây dựng trụ sở của đơn vị sự nghiệp công lập khác;

đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, gồm: đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản;

e) Đất sử dụng vào mục đích công cộng, gồm: đất công trình giao thông; đất công trình thủy lợi; đất công trình cấp nước, thoát nước; đất công trình phòng, chống thiên tai; đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh, di sản thiên nhiên; đất công trình xử lý chất thải; đất công trình năng lượng, chiếu sáng công cộng; đất công trình hạ tầng bưu chính, viễn thông, công nghệ thông tin; đất chợ dân sinh, chợ đầu mối; đất khu vui chơi, giải trí công cộng, sinh hoạt cộng đồng;

g) Đất sử dụng cho hoạt động tôn giáo (sau đây gọi là đất tôn giáo); đất sử dụng cho hoạt động tín ngưỡng (sau đây gọi là đất tín ngưỡng);

h) Đất nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng; đất cơ sở lưu giữ tro cốt;

i) Đất có mặt nước chuyên dùng;

k) Đất phi nông nghiệp khác.

Nhóm đất chưa sử dụng là đất chưa xác định mục đích sử dụng và chưa giao, chưa cho thuê.

Chính phủ quy định chi tiết các loại đất tại Điều này.

Xác định loại đất dựa trên những căn cứ nào?

Loại đất được xác định dựa trên những căn cứ được nêu rõ tại Điều 10 Luật Đất đai quy như sau:

Việc xác định loại đất dựa trên một trong các căn cứ sau đây:

a) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

b) Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật này đối với trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quy định tại điểm a khoản này;

c) Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quy định tại điểm a khoản này.

Đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này và trường hợp loại đất xác định trên giấy tờ đã cấp khác với phân loại đất theo quy định của Luật này hoặc khác với hiện trạng sử dụng đất thì việc xác định loại đất thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Hành vi nào bị nghiêm cấm trong lĩnh vực đất đai?

Những hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực đất đai được quy định tại Điều 11 Luật Đất đai bao gồm:

• Lấn đất, chiếm đất, hủy hoại đất.
• Vi phạm quy định của pháp luật về quản lý nhà nước về đất đai.
• Vi phạm chính sách về đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số.
• Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định của pháp luật về quản lý đất đai.
• Không cung cấp thông tin hoặc cung cấp thông tin đất đai không chính xác, không đáp ứng yêu cầu về thời hạn theo quy định của pháp luật.
• Không ngăn chặn, không xử lý hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.
• Không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất.
• Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan có thẩm quyền.
• Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
• Cản trở, gây khó khăn đối với việc sử dụng đất, việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
• Phân biệt đối xử về giới trong quản lý, sử dụng đất đai.

Trường hợp nào bị thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai?

Điều 81 tại Luật Đất đai nêu rõ các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai như sau:

Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm.

Người sử dụng đất hủy hoại đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi hủy hoại đất mà tiếp tục vi phạm.

Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền.

Đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà người được giao đất, cho thuê đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này.

Đất được Nhà nước giao quản lý mà để bị lấn đất, chiếm đất.

Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản không được sử dụng trong thời gian 12 tháng liên tục, đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời gian 18 tháng liên tục, đất trồng rừng không được sử dụng trong thời gian 24 tháng liên tục và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không đưa đất vào sử dụng theo thời hạn ghi trong quyết định xử phạt vi phạm hành chính;

Đất được Nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư; trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng không quá 24 tháng và phải nộp bổ sung cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian được gia hạn; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại.

Các trường hợp quy định tại các khoản 6, 7 và 8 Điều này không áp dụng đối với trường hợp bất khả kháng.

Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Một số câu hỏi thường gặp về quy hoạch và đất đai đã được giải đáp chi tiết trong bài viết này. Hy vọng những thông tin trên sẽ giúp bạn đọc hiểu rõ hơn về các quy định pháp luật liên quan. Việc tìm hiểu và cập nhật kiến thức về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là vô cùng cần thiết. Hãy liên hệ với chúng tôi nếu bạn cần thêm hỗ trợ hoặc tư vấn chuyên sâu về các vấn đề liên quan đến quy hoạch và đất đai.