Dòng vốn bất động sản đang dịch chuyển mạnh mẽ về Bà Rịa - Vũng Tàu

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một giai đoạn bản lề, với sự phân hóa ngày càng rõ rệt, xu hướng dịch chuyển dòng vốn về các đô thị vệ tinh đang nổi lên như một làn sóng tất yếu. Giữa những lựa chọn đó, khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu (nay là một phần của TPHCM) đang khẳng định vị thế là một điểm đến hàng đầu, thu hút mạnh mẽ sự quan tâm của giới đầu tư nhờ sự cộng hưởng của hàng loạt yếu tố từ hạ tầng, quy hoạch đến tiềm năng phát triển nội tại.

Bối cảnh thị trường và sự trỗi dậy của các đô thị vệ tinh

Năm 2025 được xem là một năm bản lề, khi hàng loạt đạo luật mới như Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đồng loạt có hiệu lực, mở ra một khung pháp lý minh bạch hơn. Tuy nhiên, song song với đó là những thách thức từ kinh tế vĩ mô, đặc biệt là các chính sách về tín dụng bất động sản, buộc các doanh nghiệp và nhà đầu tư phải tính toán kỹ lưỡng hơn.

Trong bối cảnh đó, các dự án đầu tư công với hàng loạt công trình hạ tầng trọng điểm như cao tốc, sân bay đang tạo ra những “cực tăng trưởng” mới. Điều này đã thúc đẩy một xu hướng rõ rệt: sự dịch chuyển của nhu cầu nhà ở và dòng vốn đầu tư ra khỏi các đô thị trung tâm đã quá tải để tìm đến các đô thị vệ tinh.

Tại Diễn đàn Bất động sản Nhà ở 2025 “Sóng vệ tinh” vừa qua, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã nhận định: “Khi các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM đã vượt ngưỡng chịu tải về hạ tầng và giá nhà, làn sóng dịch chuyển dân cư ra vùng phụ cận trở nên rõ rệt.” Vị này cũng nhấn mạnh, một đô thị vệ tinh chỉ có thể phát triển bền vững nếu được gắn kết chặt chẽ với hạ tầng giao thông, dịch vụ xã hội và công nghiệp – thương mại.

Bà Rịa – Vũng Tàu tâm điểm của làn sóng bất động sản mới

Trong bức tranh quy hoạch đa cực, đa trung tâm của TPHCM mới, khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu nổi lên như một vùng vệ tinh đầy tiềm năng, nhanh chóng lọt vào “tầm ngắm” của giới đầu tư nhạy bén. Đòn bẩy mạnh mẽ nhất chính là sự tăng tốc triển khai của hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm, giúp giải tỏa “cơn khát” kết nối giao thông liên vùng đã tồn tại từ lâu.

• Cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu: Với chiều dài gần 54 km và vốn đầu tư hơn 17.800 tỷ đồng, tuyến cao tốc này dự kiến sẽ đi vào khai thác từ tháng 12/2025. Đây không chỉ là một tuyến đường giảm tải cho Quốc lộ 51 mà còn là một trục giao thông chiến lược, gắn kết chặt chẽ các khu công nghiệp, cảng biển, khu du lịch và sân bay Quốc tế Long Thành.
• Trục đường ven biển và các tuyến kết nối: Theo một kỹ sư cầu đường, trục đường ven biển ĐT994 giữ vai trò chiến lược, không chỉ phục vụ vận tải mà còn kết nối trực tiếp với các siêu dự án khác như cao tốc Hồ Tràm – sân bay Long Thành và Vành đai 4 TPHCM, tạo nên một vành đai kinh tế liên hoàn, đồng bộ. Thủ tướng cũng đã yêu cầu khẩn trương giải phóng mặt bằng để có thể khởi công tuyến cao tốc Hồ Tràm – sân bay Long Thành vào dịp 2/9 tới đây.
• Hành lang ven biển hiện đại: Sự kết hợp giữa tuyến ĐT994 và cao tốc Long Thành – Hồ Tràm sẽ hình thành một hành lang ven biển hiện đại, rút ngắn đáng kể hành trình từ trung tâm TPHCM và sân bay Long Thành đến các “thủ phủ resort” như Hồ Tràm, Bình Châu, là đòn bẩy quan trọng để du lịch biển cao cấp cất cánh.
• Hạ tầng đường sắt tương lai: Bộ GTVT cũng đang nghiên cứu triển khai các tuyến đường sắt chiến lược như Biên Hòa – Vũng Tàu, TP.HCM – Lộc Ninh, và Thủ Thiêm – Long Thành, hứa hẹn sẽ hoàn thiện mạng lưới giao thông đa phương thức cho toàn vùng.

Sự cộng hưởng của cụm cảng nước sâu Cái Mép – Thị Vải và sân bay quốc tế Long Thành trong tương lai được kỳ vọng sẽ hình thành một trung tâm logistics đa phương thức tầm cỡ khu vực, nơi cảng biển, sân bay, đường bộ và đường sắt cùng hội tụ.

Dòng vốn dịch chuyển và cơ hội tại các thị trường mới nổi

Hội tụ đầy đủ các yếu tố từ hạ tầng kết nối, tiềm năng công nghiệp – du lịch và vị trí chiến lược, Bà Rịa – Vũng Tàu được đánh giá là một trong những khu vực đô thị vệ tinh hàng đầu hiện nay. Tuy vậy, thị trường bất động sản tại đây cũng đang bước vào một giai đoạn sàng lọc và dịch chuyển.

Khu vực Hồ Tràm, vốn từng được xem là “điểm nóng”, hiện đã có mặt bằng giá neo ở mức cao trong khi quỹ đất ngày càng hạn chế, khiến dư địa tăng trưởng không còn nhiều. Chính vì vậy, một xu hướng mới đang hình thành: dòng vốn đầu tư đang dần dịch chuyển sang các khu vực lân cận còn nhiều tiềm năng như Đất Đỏ và Long Hải.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, mặt bằng giá đất nền ven biển tại các khu vực này hiện đang ở mức từ 25 – 35 triệu đồng/m², thấp hơn đáng kể so với những thị trường đã phát triển. Mức giá này được đánh giá là còn rất hợp lý, tạo ra một dư địa lớn cho sự hình thành và phát triển của các khu đô thị vệ tinh mới trong tương lai.

Với sự cộng hưởng của các yếu tố trên, Bà Rịa – Vũng Tàu không chỉ là một điểm đến du lịch lâu đời, mà đang thực sự chuyển mình, trở thành một “điểm nóng” thu hút dòng vốn đầu tư, hứa hẹn sẽ là một trong những thị trường bất động sản sôi động và hấp dẫn nhất của toàn vùng Đông Nam bộ trong thời gian tới.