Trong 10 tháng đầu năm nay, tín dụng dành cho lĩnh vực bất động sản đã chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ, đóng góp vào đà tăng trưởng chung của nền kinh tế. Tuy nhiên, giới chuyên gia đang đưa ra những phân tích và cảnh báo về hiệu quả thực sự của dòng vốn này, đặc biệt là khi xu hướng “lướt sóng” vẫn còn tiềm ẩn nhiều rủi ro, không tạo được thanh khoản bền vững cho thị trường.
Dư nợ tín dụng bất động sản tăng trưởng ấn tượng
Theo số liệu mới nhất từ Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 31/8, tổng dư nợ tín dụng bất động sản trên toàn hệ thống đã đạt con số ấn tượng khoảng 4,1 triệu tỷ đồng. Trong đó, riêng dư nợ phục vụ hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm tới 1,823 triệu tỷ đồng. Con số này cho thấy một sự quay trở lại mạnh mẽ của dòng vốn ngân hàng nhằm hỗ trợ thị trường, sau một giai đoạn trầm lắng kéo dài từ cuối năm 2023 và nửa đầu năm 2024.
Phân tích về cơ cấu tín dụng, dòng vốn được ưu tiên chảy vào các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và phát triển nhà ở, chiếm tỷ trọng lớn nhất với gần 615.000 tỷ đồng. Tiếp theo là dư nợ dành cho khách hàng mua quyền sử dụng đất, các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, và các dự án văn phòng cho thuê cùng các phân khúc khác. Ngân hàng Nhà nước nhận định tốc độ tăng trưởng này phần nào phù hợp với diễn biến thị trường, khi nhiều dự án đang được tái khởi động, tiến độ đầu tư và xây dựng được cải thiện, kéo theo nhu cầu tín dụng gia tăng.
Những cảnh báo về rủi ro tiềm ẩn và định hướng kiểm soát
Mặc dù tín dụng bất động sản đang có dấu hiệu cải thiện, nhưng các cơ quan quản lý và chuyên gia đã liên tục đưa ra cảnh báo về những rủi ro tiềm ẩn. Bộ Xây dựng trong báo cáo thị trường bất động sản quý 3 đã nhấn mạnh sự cần thiết phải kiểm soát chặt chẽ rủi ro để đảm bảo sự phát triển bền vững. Đồng thời, Bộ kiến nghị Ngân hàng Nhà nước điều hành chính sách tiền tệ linh hoạt, ưu tiên dòng vốn vào các phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và nhà ở thương mại với mức giá phù hợp với thu nhập của người dân.
Tại Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2026, một chuyên gia kinh tế đã chỉ ra rằng, tăng trưởng tín dụng chung đạt khoảng 13% trong 9 tháng, nhưng riêng vốn vào thị trường bất động sản lại cao hơn đáng kể, gần 20%, với mức tăng trưởng rất mạnh trong tháng 8 và 9. Điều đáng chú ý là sự tăng trưởng tín dụng mạnh mẽ này lại không tạo ra “sóng” hay thanh khoản như mong muốn. Vị chuyên gia cũng cảnh báo về hiện tượng một số ngân hàng sẵn sàng cho vay tiền trước để đặt cọc, cho thấy tín dụng đã đi vào các hoạt động “lướt sóng” quá lớn. Khi giá bất động sản bị đẩy lên cao bởi hoạt động này, cuối cùng các nhà đầu tư lướt sóng sẽ gặp khó khăn, dẫn đến tín dụng bị dồn ứ.
Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Khu vực 2 mới đây cũng đã phát đi văn bản cảnh báo rủi ro đến các ngân hàng thương mại trên địa bàn TP.HCM và Đồng Nai. Cảnh báo tập trung vào việc cấp tín dụng cho khách hàng vay để thanh toán tiền đặt cọc mua bất động sản theo thỏa thuận với các đơn vị tư vấn, môi giới. Cơ quan này nhận định việc cho vay đặt cọc tiềm ẩn nhiều rủi ro và hệ lụy, trước hết là rủi ro pháp lý, tranh chấp, khiếu kiện. Hơn nữa, việc giải ngân khoản vay này phụ thuộc hoàn toàn vào kết quả triển khai dự án. Nếu dự án bị đình trệ hoặc không đủ điều kiện tiếp tục, ngân hàng có thể đối mặt với nguy cơ phát sinh nợ xấu và thiệt hại tài chính.
Dự báo và định hướng dòng vốn trong tương lai
Với những cảnh báo rõ ràng từ các cơ quan quản lý và phân tích của chuyên gia, chắc chắn dòng vốn vào các hoạt động “lướt sóng” sẽ bị kiểm soát chặt chẽ hơn trong thời gian tới. Các dự án được phát triển với mục đích đón sóng đầu cơ sẽ gặp khó khăn. Ngược lại, những dự án có giá trị thực, phục vụ nhu cầu ở thực và có tiềm năng phát triển bền vững sẽ là điểm đến thu hút dòng vốn đầu tư an toàn và hiệu quả hơn. Đây là tín hiệu cho thấy thị trường bất động sản đang dần điều chỉnh, hướng tới một sự phát triển minh bạch và bền vững hơn trong dài hạn.
Zalo