Giá bất động sản lập đỉnh nhưng thanh khoản vẫn tăng vọt tạo nên một nghịch lý trên thị trường bất động sản Việt Nam. Trong suốt ba quý đầu năm 2025, dù mặt bằng giá nhà đất liên tục thiết lập những đỉnh cao mới, sức hấp thụ của thị trường không những không suy giảm mà còn đạt mức cao nhất trong nhiều năm qua. Động lực chính của sự sôi động này không đến từ nhu cầu an cư của số đông, mà chủ yếu được thúc đẩy bởi dòng vốn đầu tư tìm kiếm kênh trú ẩn an toàn, chấp nhận một mặt bằng giá mới. Điều này đang đặt ra một thách thức lớn về tính bền vững khi những người có nhu cầu ở thực đang dần bị gạt ra khỏi cuộc chơi.
Thanh khoản thị trường sôi động bất chấp mặt bằng giá mới
Thực tế trên thị trường đang cho thấy một hiện tượng lạ: giá càng cao, sức mua dường như càng quyết liệt. Câu chuyện của một môi giới địa ốc có 10 năm kinh nghiệm tại khu vực Thủ Đức là một minh chứng rõ nét. Chỉ trong một buổi sáng mở bán dự án vào cuối tháng 9, anh đã chốt thành công hai căn hộ cao cấp với giá trung bình lên đến 95 triệu đồng/m², tăng 10% so với đợt trước. Theo anh, khách hàng chủ yếu là nhà đầu tư, họ xuống tiền rất nhanh vì tin rằng giá sẽ còn tiếp tục tăng.
Hiện tượng này không chỉ giới hạn ở phân khúc cao cấp tại các khu vực gần trung tâm. Đại diện một doanh nghiệp vừa mở bán dự án nhà ở tại khu vực Bình Dương cũ cũng xác nhận một kịch bản tương tự. Mặc dù mặt bằng giá sơ cấp đã tăng 12% so với cùng kỳ, 64% giỏ hàng của dự án đã được hấp thụ chỉ trong vòng một tuần do sức cầu quá lớn.
Các số liệu thống kê từ những đơn vị nghiên cứu uy tín cũng đã xác nhận bức tranh sôi động này. Dữ liệu từ DKRA Group cho thấy chỉ riêng trong quý 3/2025, nguồn cung căn hộ sơ cấp đã đạt 15.426 căn, trong khi sức cầu thị trường tăng vọt, gấp ba lần. Ở phân khúc đất nền, sức cầu cũng tăng 8%, với xu hướng dịch chuyển mạnh mẽ về các đô thị vệ tinh như Long An.
Báo cáo tổng kết 9 tháng đầu năm của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng chỉ ra một diễn biến đặc biệt. Chủ tịch VARS cho biết thị trường đã ghi nhận gần 60.000 giao dịch thành công, gấp đôi cùng kỳ năm 2024. Đáng chú ý, tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt gần 70%, mức cao nhất trong nhiều năm trở lại đây, dù phần lớn các dự án mở bán trong giai đoạn này đều có giá cao hơn đáng kể so với trước. Mặt bằng giá chung cư trung bình tại Hà Nội đã chạm mốc 95 triệu đồng/m², và TP.HCM cũng theo sát với 91 triệu đồng/m². Vị chủ tịch nhấn mạnh rằng phần lớn giao dịch hiện nay đến từ nhóm mua để đầu tư, và chính họ mới là động lực chính của thị trường.
Lý giải sức cầu bùng nổ từ dòng vốn đầu tư
Để lý giải cho nghịch lý giá cao nhưng thanh khoản vẫn tốt, các chuyên gia đồng loạt chỉ ra rằng động lực chính của thị trường hiện không phải là nhu cầu an cư mà là dòng tiền đầu tư thông minh đang tìm kiếm cơ hội.
Theo phân tích của Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, phần lớn người mua ở giai đoạn hiện nay mang tâm thế của một nhà đầu tư. Họ sẵn sàng chấp nhận mua các dự án có thời gian bàn giao trong vòng 2-3 năm tới, xem đây là một khoản đầu tư đồng hành cùng sự phát triển của dự án và chủ đầu tư, thay vì tìm kiếm một ngôi nhà để dọn vào ở ngay.
Yếu tố cốt lõi thứ hai thúc đẩy xu hướng này là môi trường lãi suất thấp. Khi chi phí vốn rẻ, các nhà đầu tư có xu hướng dịch chuyển dòng tiền từ các kênh khác sang bất động sản – một kênh tích lũy tài sản có giá trị thực, an toàn và có khả năng sinh lời ổn định. So với những biến động khó lường của thị trường vàng hay chứng khoán, bất động sản vẫn chứng tỏ được sức hấp dẫn về tiềm năng tăng giá bền vững. Thêm vào đó, các chính sách bán hàng linh hoạt, cho phép giãn tiến độ thanh toán của các chủ đầu tư cũng là một chất xúc tác quan trọng, giúp người mua dễ dàng hơn trong việc ra quyết định.
Người mua ở thực đang dần bị bỏ lại phía sau
Tuy nhiên, đằng sau bức tranh thanh khoản sôi động là một mảng tối đáng lo ngại. Một tiến sĩ, chuyên gia bất động sản cho rằng dù nhu cầu ở thực vẫn duy trì ở mức cao do tốc độ đô thị hóa nhanh và tăng trưởng kinh tế, sức mua thực tế của người dân đang phải chịu một áp lực cực lớn.
Vị chuyên gia bày tỏ sự trăn trở khi khoảng cách giữa thu nhập trung bình của người dân và giá nhà đang ngày càng bị kéo giãn, khiến giấc mơ an cư của nhiều người trẻ, nhiều gia đình ngày càng trở nên xa vời. Ông khẳng định thị trường hiện tại đang được thúc đẩy mạnh mẽ bởi dòng vốn đầu tư như một kênh chống trượt giá và bảo toàn tài sản hiệu quả. Các nhà đầu tư tìm đến những dự án vừa có thể đáp ứng nhu cầu ở, vừa có thể khai thác cho thuê, nhưng kỳ vọng vào sự tăng giá trong tương lai vẫn là yếu tố chính dẫn đến quyết định xuống tiền.
Các chuyên gia đều có chung một nhận định rằng những người có nhu cầu ở thực đang dần bị bỏ lại phía sau bởi một mặt bằng giá đã vượt xa khả năng chi trả của họ. Dù không thể phủ nhận rằng thị trường đang có những dấu hiệu phục hồi rõ nét, sự phục hồi này lại chưa thực sự mang lại lợi ích cho số đông.
Nhìn về giai đoạn cuối năm, vị chuyên gia dự báo nguồn cung sẽ tiếp tục tăng, nhưng các giao dịch sẽ mang tính chọn lọc hơn. Dòng tiền sẽ không còn đổ vào thị trường một cách ồ ạt mà sẽ tập trung vào những dự án có pháp lý rõ ràng, được phát triển bởi những chủ đầu tư uy tín và có tiềm năng phát triển bền vững. Đây là tín hiệu cho thấy thị trường đang dần bước vào một giai đoạn phát triển trưởng thành và minh bạch hơn, nơi chất lượng và giá trị thực sẽ là yếu tố quyết định.
Zalo