Nửa đầu năm 2025 đã chứng kiến sự trở lại mạnh mẽ của thị trường bất động sản Việt Nam, với những tín hiệu phục hồi rõ nét được ghi nhận trên mọi phương diện, từ nguồn cung, giao dịch đến niềm tin của doanh nghiệp và nhà đầu tư. Tuy nhiên, bên cạnh những gam màu sáng, thị trường vẫn còn đối mặt với những thách thức cố hữu liên quan đến sự lệch pha cung – cầu và bài toán nhà ở xã hội, đòi hỏi những giải pháp căn cơ và đồng bộ trong giai đoạn tới.
Doanh nghiệp “tái xuất”, nguồn cung bùng nổ
Minh chứng rõ nét nhất cho sự phục hồi của thị trường chính là sự trở lại đầy ấn tượng của các doanh nghiệp trong ngành. Theo ghi nhận từ các đơn vị nghiên cứu, trong 6 tháng qua, số lượng doanh nghiệp bất động sản quay lại hoạt động đã tăng mạnh 76% so với cùng kỳ năm 2024. Cùng với đó, số doanh nghiệp thành lập mới cũng tăng 15%, với tổng vốn đăng ký tăng 20%, tương đương mỗi tháng có khoảng 430 doanh nghiệp mới ra đời. Không chỉ tăng về số lượng, các doanh nghiệp hiện hữu cũng chủ động mở rộng quy mô và đẩy mạnh tuyển dụng, cho thấy sự chuyển biến rõ rệt trong tâm lý thị trường và một tầm nhìn đầu tư lạc quan trong trung và dài hạn.
Sự tự tin của các doanh nghiệp đã trực tiếp thúc đẩy nguồn cung ra thị trường. Theo thông tin từ một thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường bất động sản (thuộc Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam – VARS), tổng nguồn cung căn hộ trong quý II/2025 đã đạt hơn 36.000 sản phẩm, tăng gấp 2,5 lần so với quý trước. Tính chung cả 6 tháng đầu năm, thị trường đã ghi nhận 64.000 sản phẩm mới, bằng 80% tổng nguồn cung của cả năm 2024.
Lệch pha cung – cầu và sự phân hóa thị trường
Mặc dù nguồn cung dồi dào, cơ cấu sản phẩm vẫn cho thấy sự lệch pha rõ rệt so với nhu cầu ở thực của đại đa số người dân. Phân khúc cao cấp tiếp tục chiếm đến 62% tổng nguồn cung, trong đó loại hình căn hộ sang trọng thậm chí còn tăng 16 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Ngược lại, nguồn cung căn hộ trung cấp và bình dân có dấu hiệu chững lại. Mặc dù các dự án nhà ở xã hội có sự gia tăng nhẹ, nhưng vẫn như “muối bỏ bể” so với nhu cầu thực tế.
Bên cạnh đó, sự phân hóa về khu vực cũng rất rõ rệt. Thị trường miền Bắc tiếp tục dẫn đầu với 53% tổng nguồn cung cả nước, trong khi miền Nam chỉ đóng góp 34%, dù đã ghi nhận sự trở lại của các dự án quy mô lớn. Nguồn cung trên thị trường vẫn tiếp tục được dẫn dắt bởi các chủ đầu tư lớn, nổi bật là Vinhomes với hơn 50% tổng sản phẩm mở bán trong quý II.
Thanh khoản tích cực bất chấp mặt bằng giá mới
Thị trường nửa đầu năm cũng cho thấy giá bán căn hộ tiếp tục thiết lập một mặt bằng mới. Hà Nội ghi nhận giá trung bình đạt 75,5 triệu đồng/m², tăng gần 88% so với kỳ gốc. Tương tự, TP. Hồ Chí Minh đạt 77,1 triệu đồng/m², trong khi Đà Nẵng cũng ghi nhận mức 66,4 triệu đồng/m², cao hơn 69,8% so với cùng kỳ.
Dù giá tăng cao, thanh khoản thị trường vẫn duy trì ở mức rất tích cực. Toàn thị trường đã ghi nhận khoảng 40.000 giao dịch trong 6 tháng đầu năm, gấp đôi so với cùng kỳ 2024 và gấp hơn 5 lần so với cùng kỳ 2023. Cả phân khúc cao tầng và thấp tầng đều được hấp thụ tốt, một phần nhờ vào dòng tiền “giá rẻ” từ lãi suất ngân hàng duy trì ở mức thấp và kỳ vọng vào tiềm năng tăng giá trong tương lai. Đáng chú ý, một bộ phận lớn nhà đầu tư không chịu áp lực tài chính nên không có xu hướng bán cắt lỗ, trong khi nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực đang dần chuyển hướng tìm kiếm các sản phẩm tại khu vực vùng ven có hạ tầng ngày càng cải thiện.
Dòng tiền dịch chuyển và những điểm sáng mới
Một trong những xu hướng đáng chú ý nhất là dòng vốn đầu tư đã ghi nhận sự dịch chuyển rõ rệt từ miền Bắc vào miền Nam, đặc biệt tập trung tại các khu vực TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ). Mặc dù vậy, thị trường miền Bắc vẫn duy trì được sức hút nhờ mặt bằng giá còn hợp lý tại một số địa phương có tiềm năng công nghiệp và hạ tầng lớn như Hải Phòng.
Trong khi đó, Đà Nẵng nổi lên như một điểm sáng của khu vực miền Trung. Nguồn cung tại đây tăng đều, phân khúc căn hộ cao cấp và dòng sản phẩm lưu trú như villa, khách sạn mini có tỷ lệ hấp thụ tốt. Đặc biệt, giá thuê căn hộ và biệt thự đã tăng từ 30 – 40% nhờ sự phục hồi rõ nét của ngành du lịch.
Dự báo và khuyến nghị cho nửa cuối năm 2025
VARS dự báo, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục đà phục hồi trong nửa cuối năm 2025. Những yếu tố hỗ trợ vững chắc bao gồm tâm lý nhà đầu tư được cải thiện, lãi suất duy trì ở mức thấp, hành lang pháp lý ngày càng được tháo gỡ và các dự án hạ tầng trọng điểm được đầu tư mạnh. Nếu thị trường miền Nam duy trì tiến độ ra hàng đúng kế hoạch, có thể sẽ tiệm cận tỷ trọng nguồn cung của miền Bắc vào cuối năm.
Tuy nhiên, thị trường vẫn còn đối mặt với nhiều thách thức, bao gồm giá nhà có xu hướng tăng do chi phí đầu vào đội lên; sự bất cân đối giữa phát triển hạ tầng và phân bổ dân cư; và khả năng tiếp cận nhà ở của người thu nhập trung bình ngày càng xa vời. Để thúc đẩy sự phát triển bền vững, VARS đã đưa ra một số khuyến nghị trọng tâm như tiếp tục đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội tại các đô thị lớn, yêu cầu các địa phương bố trí tối thiểu 20% quỹ đất cho loại hình này.
Ban hành hướng dẫn thống nhất trên toàn quốc về việc xác minh đối tượng mua nhà ở xã hội. Đẩy nhanh tiến độ thi công các dự án hạ tầng trọng điểm để tạo động lực phát triển cho các khu vực vùng ven. Nghiên cứu các cơ chế điều tiết dòng vốn, khuyến khích đầu tư vào các phân khúc nhà ở phục vụ số đông. Khuyến khích các doanh nghiệp lồng ghép yếu tố xã hội vào quá trình phát triển dự án, hướng đến sự phát triển bền vững và hài hòa.
Zalo