Thị trường căn hộ TP.HCM đang vận hành trong một bối cảnh đầy nghịch lý. Trong khi nguồn cung phần lớn nghiêng hẳn về phân khúc cao cấp với mặt bằng giá liên tục bị đẩy lên cao, vượt xa khả năng chi trả của số đông, thì sức hấp thụ chung lại có dấu hiệu chững lại. Tuy nhiên, giữa bức tranh lệch pha đó, một điểm sáng đầy bất ngờ đã xuất hiện và đang dần trở thành một xu hướng dẫn dắt mới: sự trỗi dậy của những dự án được đầu tư theo chuẩn cao cấp nhưng lại có mức giá bán ở phân khúc tầm trung.
Bức tranh lệch pha của thị trường căn hộ
Theo nhận định của Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), năm 2025 tiếp tục là một năm mà phân khúc cao cấp chiếm lĩnh gần như toàn bộ thị trường nhà ở tại thành phố. Các dự án mới được chào bán phần lớn đều có mức giá trên 100 triệu đồng/m². Đáng chú ý, khái niệm về phân khúc cũng đã có sự dịch chuyển mạnh mẽ. Nếu như giai đoạn 2015-2020, mức giá 50 triệu đồng/m² được định vị cho các dự án cao cấp, thì nay, mức giá này đã bị đẩy xuống thành dòng sản phẩm tầm trung và chủ yếu chỉ còn xuất hiện tại các khu vực vùng ven.
Một báo cáo từ Knight Frank Việt Nam cũng đã củng cố thêm nhận định này. Dữ liệu cho thấy, hơn 90% rổ hàng tồn kho được chào bán sơ cấp trong 10 tháng qua thuộc phân khúc trung và cao cấp, với giá bán bình quân khoảng 3.648 USD/m² (tương đương hơn 91 triệu đồng). Đây là mức giá vượt xa khả năng tài chính của đại đa số người mua, dẫn đến tình trạng lượng hàng tồn kho ở phân khúc này cũng cao nhất thị trường. Ngược lại, rổ hàng tồn kho thuộc phân khúc bình dân (dưới 55 triệu đồng/m²) lại cực kỳ khan hiếm, chỉ chiếm khoảng 10% và chủ yếu là các căn hộ có diện tích lớn.
Sự trỗi dậy của phân khúc cao cấp giá tầm trung
Trước bối cảnh thị trường đang phân hóa sâu sắc, một số chủ đầu tư có tiềm lực và tầm nhìn đã bắt đầu một cuộc cách mạng trong việc phát triển sản phẩm. Thay vì đi theo lối mòn “giá tầm trung, tiện ích thấp”, họ đã nỗ lực để kiến tạo nên những dự án được đầu tư theo chuẩn mực cao cấp nhưng lại có mức giá bán vừa túi tiền hơn.
Theo phân tích của Tổng giám đốc Công ty cổ phần bất động sản TTA Land, sự thay đổi này đến từ một tư duy phát triển sản phẩm hoàn toàn mới. Các chủ đầu tư sẽ mạnh dạn đầu tư nhiều tiện ích hơn, với thiết kế căn hộ thông minh và hài hòa hơn. Thay vì chỉ tập trung tiện ích ở khối đế như trước đây, họ đã bố trí thêm các không gian tiện ích hiện đại trên tầng thượng như hồ bơi, vườn thư giãn, khu BBQ… để nâng cao trải nghiệm sống cho cư dân. Tuy nhiên, vị này cũng nhấn mạnh rằng không phải doanh nghiệp nào cũng có thể thực hiện được điều này. Để làm được, các doanh nghiệp phải có tiềm lực tài chính vững mạnh, có gu thẩm mỹ trong thiết kế và xây dựng, và quan trọng nhất là phải chấp nhận hy sinh một phần lợi nhuận để bù đắp vào việc gia tăng các tiện ích cho dự án.
Sức hấp thụ ấn tượng minh chứng cho xu hướng mới
Chiến lược phát triển sản phẩm mới này đã nhanh chóng chứng minh được hiệu quả. Giám đốc Bộ phận nghiên cứu S22M của Savills TP.HCM nhận định rằng rổ hàng giá cao đang ngày càng khó hấp thụ trong bối cảnh kinh tế nhiều biến động, khi nhà đầu tư có xu hướng phòng thủ dòng tiền và tìm kiếm các lựa chọn hợp túi tiền hơn. Điều này đã tạo ra một cơ hội lớn cho những dự án có mức giá tầm trung nhưng lại được phát triển theo chuẩn cao cấp.
Nhận định này hoàn toàn phù hợp với diễn biến thực tế của thị trường. Một ví dụ điển hình là dự án TT AVIO, dù có mức giá tầm trung nhưng lại được đầu tư như một dòng sản phẩm cao cấp. Kết quả là chỉ trong vòng 10 tháng phát triển và mở bán, dự án đã ghi nhận một tỷ lệ hấp thụ thành công lên đến 90% giỏ hàng, một con số cực kỳ ấn tượng và là minh chứng rõ nét nhất cho thấy thị trường đang “khát” những sản phẩm chất lượng với mức giá hợp lý.
Định nghĩa lại chuẩn mực căn hộ cao cấp
Sự thành công của xu hướng này cũng góp phần định nghĩa lại một cách rõ ràng hơn về chuẩn mực của một căn hộ cao cấp, vốn thường bị nhiều chủ đầu tư “tự phong” để đẩy giá bán. Theo quy định của Bộ Xây dựng, một dự án chung cư muốn được công nhận là cao cấp phải đáp ứng một hệ thống tiêu chí rất khắt khe.
Dự án phải được xây dựng tại vị trí có giao thông thuận tiện, cách đường phố chính và các điểm tiếp cận giao thông công cộng không quá 0,5km. Mật độ xây dựng toàn khu không được vượt quá 45%. Về không gian chung, sảnh phải được bố trí độc lập với lối vào khu vực để xe, có quầy lễ tân, khu vực tiếp khách và hành lang rộng tối thiểu 1,8m.
Về tiêu chuẩn căn hộ, diện tích bình quân trên số phòng ngủ phải đạt tối thiểu 35m², tổng diện tích không nhỏ hơn 70m² và phòng ngủ chính phải lớn hơn 20m². Các phòng chức năng phải đầy đủ và mỗi căn hộ phải có tối thiểu hai nhà vệ sinh, trong đó phòng ngủ chính có vệ sinh riêng. Bên cạnh đó, các yếu tố về hạ tầng xã hội đồng bộ, khu vui chơi giải trí ngoài trời rộng rãi, công viên, sân vườn… cũng là những tiêu chí bắt buộc.
Với những tiêu chuẩn khắt khe này, việc sở hữu một căn hộ cao cấp đúng nghĩa thường đi kèm với một mức chi trả rất lớn. Do đó, sự xuất hiện của những dự án nỗ lực đáp ứng các tiêu chí này nhưng lại có mức giá tầm trung thực sự là một điểm sáng, một lối thoát đầy hứa hẹn cho cả người mua nhà và sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản trong giai-đoạn cuối năm.
Zalo