Thị trường bất động sản TPHCM đang đứng trước một cơ hội lịch sử để vươn mình, khẳng định vị thế là một trung tâm bất động sản hội nhập tầm cỡ của khu vực Đông Nam Á. Với những cú hích mạnh mẽ từ chính sách mở cửa cho nhà đầu tư nước ngoài, sự dịch chuyển của các dòng vốn lớn và một nền tảng hạ tầng đang được đầu tư mạnh mẽ, thành phố đang cho thấy một tiềm năng tăng trưởng vượt trội. Tuy nhiên, bài toán nan giải về khan hiếm nguồn cung đang là một thách thức lớn, đòi hỏi những giải pháp căn cơ để sự phát triển có thể đi theo một quỹ đạo bền vững.
Chính sách mở cửa chào đón dòng vốn ngoại
Một trong những động lực quan trọng nhất cho thị trường trong giai đoạn này là việc TPHCM đang ngày càng cởi mở hơn với các nhà đầu tư quốc tế. Việc thành phố công bố thêm 48 dự án đủ điều kiện bán cho cá nhân và tổ chức nước ngoài đã nâng tổng số dự án được “mở room” ngoại lên con số 65. Đây là một cú hích quan trọng, không chỉ giúp thu hút dòng vốn quốc tế mà còn tạo ra một nguồn cầu hợp pháp, chất lượng cao cho thị trường.
Khung pháp lý hiện tại, đặc biệt là Luật Nhà ở 2023, đã tạo ra một hành lang an toàn và minh bạch cho các nhà đầu tư nước ngoài. Việc cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở thương mại trong 50 năm (và có thể gia hạn), cùng với quy định trần sở hữu ở mức 30% tổng số căn hộ trong một tòa nhà và 250 căn nhà liền thổ trong một phường, được xem là một chính sách mở cửa có kiểm soát. Điều này vừa giúp thị trường hấp thụ hiệu quả dòng vốn ngoại, vừa tránh được nguy cơ tạo ra những biến động giá quá mạnh, đảm bảo sự phát triển ổn định.
Theo quan sát của Savills, khẩu vị đầu tư của khách hàng nước ngoài thường tập trung vào phân khúc căn hộ từ trung đến cao cấp, có diện tích vừa phải và được phát triển bởi các chủ đầu tư có thương hiệu quốc tế. Các dự án tọa lạc tại vị trí trung tâm hoặc gần các tuyến metro luôn nằm trong “tầm ngắm”, với mức giá giao dịch phổ biến dao động từ 500.000 đến 1 triệu USD mỗi căn. Chính sách mở cửa này được kỳ vọng sẽ hỗ trợ tích cực cho mặt bằng giá sơ cấp và góp phần nâng cao tiêu chuẩn dịch vụ của toàn thị trường.
Bài toán nan giải về khan hiếm nguồn cung
Mặc dù sức cầu đang có những tín hiệu tích cực, thị trường TPHCM vẫn đang đối mặt với một thách thức vô cùng lớn là tình trạng thiếu hụt nguồn cung nghiêm trọng trên cả hai phân khúc chính. Theo Giám đốc Dịch vụ Kinh doanh Nhà ở Savills TPHCM, trong quý 2 năm 2025, toàn thành phố chỉ ghi nhận 1.600 căn hộ mới được đưa ra thị trường, nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên mức khiêm tốn 5.400 căn. Dù lượng bán vẫn đạt 2.400 căn, tương đương tỷ lệ hấp thụ 45%, nhưng con số này vẫn còn quá nhỏ so với nhu cầu thực tế. Thành phố đặt mục tiêu phát triển 235.000 căn nhà mới trong giai đoạn 2021-2025, nhưng hiện tại mới chỉ đạt khoảng 24% chỉ tiêu, đồng nghĩa với việc còn thiếu tới 179.000 căn.
Đối với phân khúc nhà liền thổ, tình hình còn khó khăn hơn. Trong quý 2/2025, chỉ có 80 căn được chào bán mới, và tổng nguồn cung sơ cấp chỉ có khoảng 600 căn. Tỷ lệ hấp thụ của phân khúc này đã giảm xuống mức 15%, với khoảng 100 căn được bán, trong bối cảnh lượng hàng tồn kho thuộc phân khúc cao cấp còn lớn và tệp khách hàng khá hạn hẹp. Dự báo từ nay đến năm 2027, TPHCM sẽ chỉ có thêm khoảng 3.600 căn nhà liền thổ mới, chủ yếu tập trung ở các khu vực ngoại thành.
Làn sóng đầu tư từ phía Bắc và kỳ vọng từ hạ tầng
Một xu hướng đáng chú ý khác được Savills ghi nhận là sự dịch chuyển mạnh mẽ của các nhà đầu tư từ phía Bắc vào thị trường TPHCM. Một trong những lý do chính là mặt bằng giá tại TPHCM hiện vẫn còn thấp hơn so với Hà Nội, tạo ra một dư địa tăng trưởng hấp dẫn hơn trong mắt các nhà đầu tư.
Sự dịch chuyển này còn được thúc đẩy bởi những kỳ vọng lớn lao từ các siêu dự án hạ tầng trọng điểm đang được triển khai, như tuyến Vành đai 3 và đặc biệt là sân bay quốc tế Long Thành. Những công trình này không chỉ cải thiện khả năng kết nối mà còn là bảo chứng cho tiềm năng gia tăng giá trị của bất động sản trong dài hạn. Điều này cho thấy thị trường phía Nam sẽ tiếp tục là một điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư phía Bắc trong giai đoạn tới.
Tầm nhìn dài hạn và con đường phía trước
Nhìn về dài hạn, TPHCM đang hội tụ đầy đủ các yếu tố để khẳng định vị thế là một trung tâm bất động sản hội nhập của khu vực Đông Nam Á. Tuy nhiên, để hiện thực hóa tầm nhìn này, thành phố cần giải quyết những thách thức cố hữu.
Chuyên gia của Savills nhận định, việc minh bạch hóa danh mục các dự án, tiếp tục cải cách thủ tục hành chính và đầu tư vào hạ tầng đồng bộ sẽ là những “chìa khóa” quan trọng. Khi đó, TPHCM không chỉ có cơ hội thu hút vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản mà còn có thể mở rộng sang các lĩnh vực liên quan như tài chính, quản lý tài sản và các dịch vụ đi kèm.
Tuy nhiên, sự phát triển bền vững của thị trường sẽ phụ thuộc lớn vào khả năng đáp ứng nhu cầu thực tế và cải thiện nguồn cung trong thời gian tới. Nếu bài toán về nguồn cung không được giải quyết một cách căn cơ, khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập của người dân sẽ còn tiếp tục nới rộng, tạo ra những thách thức lớn về an sinh xã hội và sự phát triển cân bằng của siêu đô thị.
Zalo